tipi di ristrutturazione edilizia quali sono le agevolazioni fiscali

Tipi di ristrutturazione edilizia – A quali agevolazioni fiscali hai diritto?

Il modo più facile per capire che tipo di ristrutturazione stai facendo, manutenzione ordinaria o straordinaria?

Tempo di lettura : 7 minuti e 50

 

Gli interventi edilizi non sono tutti uguali…

Ogni “ristrutturazione” ha le sue regole e le sue agevolazioni fiscali.

Ma in quale categoria ricadono i tuoi lavori di ristrutturazione? Manutenzione ordinaria o straordinaria?

E se non fosse nessuna di questi due?

La risposta non è sempre scontata.

Però è una cosa utilissima da sapere, perché le differenze non sono solo nel nome.

Tra una categoria e l’altra cambiano le regole e soprattutto cambia il regime fiscale! (ad esempio cambia l’Iva applicabile, per saperne di più leggi questo articolo)

Se vuoi sapere quali sono le agevolazioni fiscali a cui hai diritto, e quindi come risparmiare al massimo sulle tasse, devi prima capire che tipo di intervento edilizio stai facendo.

Ma non ti scoraggiare, non è difficile. Dopo che avrai letto questa mini guida potrai capirlo da solo!

Non ti nascondo che all’inizio della mia carriera ho avuto anche io le mie difficoltà.

Non mi era chiara la differenza tra i vari tipi di interventi edilizi.

Mi ricordo che, per i primi lavori che ho fatto, ho dovuto studiarmi da solo tutti i regolamenti e capire un po’ di legalese per riuscire a dare delle risposte.

L’esperienza e gli anni mi hanno insegnato qualcosa, e adesso voglio che anche tu sia capace di classificare la tua “ristrutturazione” da solo.

 

Dopo che avrai letto questo articolo potrai capire:

  • Quale aliquota IVA applicare sulla fornitura dei materiali e sulla manodopera,
  • Se hai diritto ad incentivi statali e locali o a detrazioni fiscali e quali,
  • Che tipo di pratica edilizia dovrai presentare al Comune,
  • Se devi versare un contributo di costruzione,
  • Quali lavori puoi far eseguire in totale autonomia.

Una volta che avrai capito in che tipi di ristrutturazione edilizia sei, se vuoi sapere quale IVA applicare puoi leggere questo mio articolo sull’IVA agevolata nelle ristrutturazioni.

Prima di spiegarti tutte le categorie voglio darti la chiave di lettura che ti permetterà di capire meglio la logica di questa classificazione.

tipi di ristrutturazione edilizia differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria

La chiave per capire quali sono gli interventi di ristrutturazione edilizia

La cosa da tenere subito in mente è che quasi tutto quello che ti dirò deriva dal Testo Unico dell’Edilizia, del 2001.

(Se vuoi averlo sotto mano puoi scaricarlo da qui : Testo Unico dell’Edilizia)

Questo testo racchiude tutte le leggi passate sull’argomento e anche quelle future che sono state integrate.

Te lo dico così capiamo la fonte, almeno quella principale, e partiamo quindi da delle fondamenta solide.

Forse ti sembrerà banale, ma tieni a mente solo questo per ora :

Tutte gli interventi di ristrutturazione edilizia
sono suddivisi in 6 categorie di intervento.
Ad ogni categoria corrisponde
uno specifico procedimento burocratico e fiscale.

 

Quindi per fartela molto semplice, il succo è più o meno questo :

Se per i miei lavori in casa voglio fare questo… Allora il tipo di ristrutturazione edilizia è X. Quindi dovrò seguire questo procedimento Y, e per le detrazioni fiscali uso lo schema Z corrispondente.

A questa chiave ti devo aggiungere una piccola nota.

Il regolamento del Testo Unico è abbastanza generico e semplificato sui tipi di ristrutturazione edilizia.

Siccome le opere edilizie sono davvero tante e ce ne sono sempre di nuove, e la tecnologia segue il passo, hanno voluto dare delle indicazioni generali ed elastiche.

 

Come risolvere?

Usando un po’ di logica.

Poi la verifica finale la farà sempre il Comune o l’amministrazione locale con le sue regole.

Ma di questo non preoccuparti.

Sono differenze minime, leggendo questa mini guida ti renderai conto che i dubbi sono limitati a pochissimi casi particolari.

Adesso che hai la chiave, apriamo la porta.

Vediamo insieme quali sono i tipi di ristrutturazione edilizia, o meglio “le categorie di intervento”.

tipi di ristrutturazione edilizia manutezione ordinaria

I tipi di ristrutturazione edilizia – una panoramica

Quando parliamo comunemente di “ristrutturazione della casa” intendiamo un po’ tutto.

Poi vediamo che in realtà, secondo il regolamento, i nomi sono più specifici.

Qualsiasi intervento edilizio tu voglia fare in casa tua, che voglia sostituire una finestra o costruire da zero, rientra in queste categorie di intervento:

In tutto sono 6:

1 – Interventi di Manutenzione Ordinaria

2 – Interventi di Manutenzione Straordinaria

3 – Interventi di Restauro e Risanamento Conservativo

4 – Interventi di Ristrutturazione Edilizia

5 – Interventi di Nuova Costruzione

6 – Interventi di Ristrutturazione Urbanistica

A noi interessano solo la manutenzione ordinaria e straordinaria, ed il restauro e risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia.

Quindi il numero 1, 2, 3 e 4.

La domanda che mi fanno più spesso i miei clienti è:

“Qual è la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria?”

manutezione ordinaria tipi di ristrutturazione edilizia

Adesso ti parlo di queste due categorie e vediamo se riesci a rispondere tu alla domanda.

 

1 – Interventi di Manutenzione Ordinaria, il primo fra i tipi di ristrutturazione edilizia

Ti faccio leggere la mia traduzione dal legalese della regola, poi la analizziamo insieme. Ecco qui:

“Dentro la manutenzione ordinaria ci sono tutti quei lavori di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (ossia porte, finestre, pavimenti).

Sempre in questa categoria rientrano tutti quegli interventi edilizi che vogliono integrare o mantenere l’efficienza degli impianti tecnologici esistenti (come l’impianto di riscaldamento o l’impianto elettrico)”

Abbastanza semplice, no?

Anche la sostituzione degli infissi rientra in questo tipo di ristrutturazione edilizia.

Così come il rifacimento dei pavimenti, ma anche quello delle pareti (che sia intonaco, piastrelle o tinta da rifare).

Attenzione però, per il soffitto no. Ne parliamo più avanti.

Ma vediamo alcuni esempi di lavori che rientrano nella manutenzione ordinaria:

  • Rinnovamento della facciata e tinteggiatura,
  • Riparazione degli infissi
  • Sostituzione degli infissi (senza nessuna alterazione)
  • Rifacimento della pavimentazione esterna, come un cortile o un vialetto
  • Riparazione o rinnovamento delle pavimentazioni interne, compresi intonaco e tinteggiatura, pure le piastrelle
  • Riparazione o sostituzione di sanitari o dell’impianto
  • Rinnovamento dell’impianto elettrico

In pratica…

Come manutenzione ordinaria intendiamo tante opere.

Se dovessi fare anche solo 2 o 3 di queste nello stesso momento, staresti facendo un importante rinnovamento della tua casa.

Non farti ingannare dal nome quindi, non sono lavoretti da nulla.

Aggiungo anche che, i lavori di manutenzione ordinaria, non hanno bisogno di autorizzazione edilizia!

 

2 – Interventi di Manutenzione Straordinaria, come funziona?

Tra i tipi di ristrutturazione edilizia, la manutenzione straordinaria riguarda tutte quelle opere che comprendono la sostituzione di parti strutturali dell’edificio.

Per essere chiamata così, deve sempre comprendere un elemento di rinnovazione.

Detto così sembra un po’ complesso, ma adesso ti spiego

In questa categoria potremmo piazzare tutti quegli interventi di realizzazione o integrazione di un bagno, o di un impianto elettrico o di riscaldamento (anche se prima non c’era!)

Ma ancora rientrano l’abbattimento di muri per ingrandire una stanza, o la costruzione di altri muri separatori per creare nuovi spazi in casa.

Tutto questo tenendo conto di 1 regola fondamentale:

Per essere manutenzione straordinaria non deve alterare la volumetria complessiva in nessun modo!

E non può nemmeno cambiare la destinazione all’uso, cioè non rientrano gli interventi che trasformano una casa in un locale commerciale.

Ti faccio alcuni esempi di manutenzione straordinaria:

  • Costruzione di un bagno (sia da zero, che un ampliamento)
  • Rifacimento integrale dell’impianto elettrico
  • Aggiunta di una caldaia con l’impianto di riscaldamento
  • Spostamento delle pareti interne
  • Rifacimento di scale
  • Riparazione di un solaio

Eccolo qui il soffitto o il solaio che ti dicevo prima, tra i primi due tipi di ristrutturazione edilizia rientra sicuramente nel secondo…ma poi vedremo che non è l’unico.

Come vedi tanti interventi sulle parti strutturali dell’edificio.

Gli interventi di manutenzione straordinaria devono essere segnalati all’Ufficio Tecnico Comunale, l’iter burocratico cambia a seconda della categoria.

 

tipi di ristrutturazione edilizia manutenzione straordinaria

 

Sto preparando proprio questi giorni un articolo sulla burocrazia e sulle autorizzazioni da richiedere, grazie all’aiuto dell’architetto del mio gruppo di lavoro Paolo Tamiati.

Presto lo pubblicherò nel blog.

A livello fiscale, per l’applicazione dell’IVA agevolata, se vuoi sapere la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria, leggi questo articolo che ho scritto per chiarirti ogni dubbio.

Quindi, la stragrande maggioranza delle ristrutturazioni può essere inclusa in questi due tipi di ristrutturazione edilizia, manutenzione ordinaria e straordinaria.

Ma per essere precisi vediamo brevemente anche gli altri due tipi di ristrutturazione o categorie di intervento.

 

3 – Interventi di Restauro e Risanamento Conservativo

Sono tutti quei tipi di ristrutturazione edilizia che conservano la struttura complessiva e ne rinnovano le funzionalità.

Devono però rispettare gli elementi caratteristici (“tipologici, formali e strutturali”) dell’edificio.

Tra tutti i tipi di ristrutturazione edilizia questo è quello che consente di cambiare la destinazione d’uso (da abitativo a commerciale ad esempio), sempre nel rispetto del piano urbanistico.

Sono compresi il consolidamento, il rifacimento e il rinnovo degli elementi costruttivi.

E pure l’inserimento di nuovi impianti tecnologici (come prima, cioè elettrico, di riscaldamento etc.)

Non noti una certa somiglianza..?

È molto simile alla manutenzione straordinaria.

restauro tipi di ristrutturazione edilizia categorie di intervento

Ma in questo tipo di ristrutturazione edilizia rientrano solo edifici “con caratteristiche particolari”.

Infatti possono essere classificati come “interventi di restauro e risanamento conservativo” solamente i lavori fatti su edifici:

  • Sottoposti a vincoli del codice dei beni culturali,
  • Quelli che sono identificati come meritevoli di tutela (anche se non sono vincolati dal codice dei beni culturali.)

 

Di solito lo sai già se sei proprietario di una casa possiamo dire “storica” o in un quartiere di particolare pregio artistico.

Sappi che potrai comunque ristrutturarla, ma forse l’iter burocratico sarà più spinoso.

Le indicazioni sono abbastanza precise e lasciano poco spazio di manovra.

Se vuoi avere più informazioni su questo punto, ti consiglio di chiedere consiglio esperto all’architetto del mio gruppo di lavoro.

(A fine articolo puoi mandargli un messaggio diretto)

4 – Interventi di Ristrutturazione Edilizia

Eccoci all’ultimo tra i tipi di ristrutturazione edilizia che ci interessa.

In questa categoria di intervento sono compresi tutti quei lavori che sono volti a trasformare anche profondamente la casa.

Il risultato può essere completamente diverso dalla struttura di partenza.

Quindi ci possiamo trovare: ripristino o sostituzione di elementi costitutivi dell’edificio, ma anche inserimento, modifica o eliminazione di impianti.

In questo tipo di ristrutturazione si può anche demolire e ricostruire, a patto che la volumetria di partenza sia rispettata!

Quindi il concetto fondamentale è la TRASFORMAZIONE.

tipi di ristrutturazione edilizia demolizione tipi di intervento

L’unico elemento intoccabile, come per le altre categorie, è la volumetria.

Non ci sono i vincoli rispetto agli immobili culturali o artistici.

Nel linguaggio di tutti i giorni la parola “ristrutturazione” la usiamo un po’ per tutto…

Ma secondo il Testo Unico che ti ho citato prima, è questa la vera ristrutturazione.

Tuttavia devo dire che questa non è una strada molto battuta, sono interventi di solito davvero radicali che non si fanno spesso, rispetto agli altri tipi di ristrutturazione edilizia.

Certo negli anni mi è capitato di assistere a interventi di questo tipo, e forse fra tutti sono i più interessanti (almeno dal mio punto di vista).

Ricordati che in ogni caso di ristrutturazione, devi sapere che documentazione dovrai portare in Comune. Leggi questo articolo scritto dal nostro architetto Paolo, per non avere più dubbi!

 

Questi sono i 4 tipi di ristrutturazione edilizia più frequenti.

Hai capito in quale classificare il tuo?

Se non ti è ancora chiaro, molto presto pubblicherò un questionario proprio per classificare la tua ristrutturazione.

Ma se non puoi aspettare, ti lascio nelle mani esperte

dell’architetto del mio gruppo di lavoro, Paolo Tamiati.

Se hai delle domande, ti potrà dare le risposte che stai cercando.

Ti basta scrivere un messaggio qui sotto nel modulo,

e lui ti risponderà con una email il più presto possibile!

 

 

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