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Edilizia libera e detrazioni fiscali: come funziona?

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Ecco tutto quello che devi sapere su edilizia libera, interventi agevolabili e detrazioni fiscali

L’edilizia libera nasce con l’intento di snellire la macchina burocratica per la realizzazione di piccoli lavori di manutenzione o ristrutturazione.

Tuttavia, spesso è un tema che genera confusione e incertezze, sia a livello di interventi possibili sia a livello di detrazioni fiscali.

“Quest’opera rientra in materia di edilizia libera?”

“Ho diritto alle detrazioni fiscali in edilizia libera?”

Sono solo alcune delle domande che spesso ci troviamo a rispondere in fase di analisi preliminare.

In questo articolo, faremo luce sul tema dell’edilizia libera fornendoti tutte le informazioni essenziali per muoverti in sicurezza e tranquillità.

Tra le tante cose, vedendo:

-Che cosa si intende per edilizia libera e qual è il vantaggio di questa tipologia di interventi.

-Quali sono gli interventi possibili in edilizia libera.

-Cosa fare per accedere alle detrazioni fiscali previste per gli interventi di edilizia libera

Cosa si intende per edilizia libera?

edilizia libera

L’edilizia libera si riferisce a un insieme di interventi per i quali non è richiesta nessuna autorizzazione e titolo abilitativo, come ad esempio la CILA o la SCIA.

Il grande vantaggio quindi è quello di semplificare di netto l’aspetto burocratico, permettendoti di eseguire piccoli interventi senza presentare permessi o altre documentazioni in Comune.

Questo però non significa che puoi fare tutto quello che vuoi…

Solo in casi particolari infatti, possono essere comunque richiesti dei titoli di legittimazione, ovvero dei documenti che attestano la conformità di determinati interventi alle normative vigenti.

Nello specifico, parliamo di:

-Interventi edilizi che alterano i luoghi o l’aspetto esteriore degli edifici e che ricadono in zona sottoposta a tutela paesaggistica (ad esempio centri storici);

-Interventi edilizi in zone classificate come località sismiche a bassa, media o alta sismicità;

-Costruzioni in area di rispetto del demanio marittimo;

-Interventi da realizzare in aree naturali protette.

E altre tipologie di intervento meno comuni che puoi trovare nella tabella A (parte 5) alla sezione 1.3 del Decreto Legislativo 25 novembre 2016, n. 222.

Ma quali sono gli interventi possibili in edilizia libera?

Per rispondere a questa domanda dobbiamo fare riferimento al:

Testo Unico dell’Edilizia (TUE), emanato con il D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380;

Decreto Ministeriale del 2 marzo 2018 che contiene il glossario (che puoi scaricare da qui) delle attività in edilizia libera.

Vediamolo insieme…

Interventi in edilizia libera: cosa puoi fare?

Il glossario non è altro che una tabella con le principali opere che possono essere eseguite senza alcun titolo abilitativo.

La maggior parte di queste, rientra negli interventi edilizi di manutenzione ordinaria.

Per intenderci, tutte quelle opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

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Oltre a questa tipologia di interventi, abbiamo:

-Installazione pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;

-Depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 mc;

-Interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;

-Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo eseguite in aree esterne al centro edificato (escluse le attività di ricerca di idrocarburi);

Movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;

Serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;

-Opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità;

-Pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A;

Aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;

-Installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili e imbarcazioni;

-Opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità (entro 90 giorni).

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Edilizia libera e detrazioni fiscali

Abbiamo visto che l’edilizia libera racchiude una serie di interventi dove non è richiesto nessun titolo abilitativo o permesso particolare.

Ma è possibile accedere lo stesso alle detrazioni fiscali?

Anche se di norma è richiesto un titolo abilitativo, la circolare n°7 dell’Agenzia delle Entrate ribadisce che:

“Solo nel caso in cui la normativa edilizia applicabile non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione di interventi di recupero del patrimonio edilizio agevolati dalla normativa fiscale, è richiesta la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente.”

In sostanza, quello che serve è un’autocertificazione che contenga la data di inizio dei lavori e che attesti che gli interventi di ristrutturazione rientrano tra quelli agevolabili.

Qui puoi scaricare un piccolo esempio di autocertificazione o dichiarazione sostitutiva.

Inoltre, con la circolare n° 28/E l’Agenzia delle Entrate ha confermato che:

“Il contribuente che esegue in proprio i lavori ha comunque diritto alla detrazione limitatamente alle spese sostenute per l’acquisto dei materiali utilizzati, che può avvenire anche precedentemente all’inizio dei lavori.” 

In sostanza, negli interventi rientranti nel bonus ristrutturazione, c’è la possibilità di dedurre o trasferire i relativi costi di acquisto dei materiali necessari alla realizzazione dell’intervento. 

Questo vale sia per chi possiede un titolo abilitativo sia per l’edilizia libera.

Quando l’edilizia libera diventa abuso edilizio

Bene, siamo ormai alla fine di questa mini guida sul mondo dell’edilizia libera.

Come vedi, anche se si parla di edilizia libera, tanto libera non è…

Bisogna sempre prestare attenzione alle varie normative e fare le dovute valutazioni, sia per quanto riguarda l’accesso alle detrazioni fiscali sia per quanto riguarda la fattibilità di realizzare l’intervento.

Anche perché un’opera che non rispetta i vari parametri diventa un abuso edilizio in piena regola.

Per farti un esempio, in questa sentenza il proprietario di un locale commerciale contestava l’ordine di demolizione di un gazebo in legno adibito a ombreggiatura.

Il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso ribadendo che la definizione di gazebo si applica solo a strutture leggere, aperte ai lati e non aderenti ad altri edifici. 

Dato che la struttura in questione era chiusa su due lati, uno dei quali poggiante sulla parete di un edificio, non poteva essere considerata un gazebo e quindi richiedeva un permesso di costruire.

Il proprietario è stato quindi sanzionato per l’abuso edilizio.

E non è tutto…

Divergenze tra Agenzia delle Entrate e Comune

Un’altra problematica frequente nell’edilizia libera, riguarda la scarsa comunicazione tra l’Agenzia delle Entrate e il Comune.

Immagina ad esempio di voler effettuare un piccolo intervento in edilizia libera per ottenere le detrazioni fiscali.

Nonostante tu abbia seguito le indicazioni iniziali del Comune, l’Agenzia delle Entrate potrebbe richiederti successivamente ulteriori documentazioni per confermare l’accesso alle agevolazioni fiscali.

Documenti che, molto probabilmente, avresti dovuto inviare prima dell’avvio dei lavori…

Inoltre le normative dei vari comuni (anche nella stessa regione) possono cambiare, e diventa quindi molto difficile per un non-addetto ai lavori districarsi tra le maglie della burocrazia.

Senza contare poi che, per alcuni interventi che riguardano l’efficientamento energetico (anche se in edilizia libera), è necessaria una comunicazione all’ENEA (ne abbiamo parlato in questo articolo).

Posso dirti che generalmente il rischio più comune è quello di non riuscire ad accedere alle agevolazioni fiscali per mancanza di documentazione richiesta dalla ADE.

Il consiglio che posso darti quindi è quello di affidarti sempre a un professionista, prima di cominciare i lavori.

Ed è bene fare più domande possibili, anche in funzione delle future detrazioni.

In Ristrutturo la mia casa, ad esempio, possiamo dirti con chiarezza già dalla prima analisi preliminare se il tuo intervento ricade nell’ambito dell’edilizia libera, se hai diritto alle detrazioni fiscali e quale strada prevediamo sia la migliore per ottenerle.

Se hai dubbi o domande in particolare sull’intervento che vuoi realizzare,

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