Permessi di ristrutturazione : 3 cose da sapere per non incorrere in sanzioni, tra SCIA e CILA [aggiornato al 2018]

I segreti dell’architetto sui permessi di ristrutturazione, come evitare le trappole con SCIA e CILA

Tempo di lettura 8 min e 50

Stai pensando di ristrutturare casa, ma ti spaventa la burocrazia?

Questo che stiamo vivendo è forse il momento fiscalmente più favorevole agli interventi di ristrutturazione.

Ma devi avere tutte le carte in regola.

Permessi di ristrutturazione, ed in generale tutte le pratiche per la ristrutturazione, mandano in confusione molti dei nostri clienti.

Cila o Scia?

Adesso ti spiego in 3 punti di che permessi di ristrutturazione hai bisogno per ogni tipo di intervento edilizio tu voglia fare.

Ma voglio tranquillizzarti…

Se ti sei affidato a del personale qualificato, sarà l’architetto o altro tecnico abilitato a sbrigare la pratica della ristrutturazione.

Oggi infatti scrivo io, Paolo Tamiati, l’architetto di ristrutturolamiacasa.it e mi occupo io di queste trappole burocratiche.

Ecco che cosa devi sapere prima di cominciare

Vuoi capire subito…

“Quale tra i permessi di ristrutturazione mi serve?”

Prima di andare subito sui 3 punti fondamentali, devi capire che tipo di ristrutturazione stai facendo.

Ti spiego tutto in questa mini-guida.

Ma se vuoi approfondire l’argomento leggi questo articolo scritto da Alberto Vigliano e da me sui tipi di ristrutturazione edilizia.

Con il mio lavoro, mi capita di lavorare su progetti in diversi Comuni.

E le cose possono cambiare…

Perché la normativa sui permessi di ristrutturazione viene attuata anche in base alle disposizioni dei regolamenti locali.

Mi sono capitati Comuni che richiedevano più permessi, altri invece sono più snelli come procedura.

In questo caso è sempre buona norma lasciar fare al geometra, all’architetto o all’ingegnere che si occupa del tuo progetto.

Anche per questo è molto importante affidarsi a professionisti competenti!

Adesso entriamo nel vivo della questione.

CILA o SCIA?

1 – NESSUN PERMESSO NECESSARIO

Ti spiazzo subito, non sempre avrai bisogno di permessi di ristrutturazione.

Come dichiara il Testo Unico sull’Edilizia, tutti gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo.

[Se ti serve una copia del Testo Unico sull’Edilizia, non sempre facile da trovare per chi non è del settore, ecco il link da dove puoi scaricarlo gratis]

Ma quali sono gli interventi che non necessitano di permessi di ristrutturazione CILA o SCIA e quindi considerati come attività di edilizia libera?

In generale possiamo dire che nella manutenzione ordinaria rientrano tutti quegli interventi edilizi di rinnovamento e/o sostituzione delle finiture degli edifici (non le parti strutturali).

Oppure quando stai solamente integrando un impianto (elettrico, gas, idraulico) o mantenendo la sua efficienza.

Se vuoi toglierti ogni dubbio sulla manutenzione ordinaria, ti ri-cito questo articolo.

Ti faccio alcuni esempi di manutenzione ordinaria, ossia quando NON hai bisogno di permessi di ristrutturazione (nè CILA, nè SCIA, nulla):

• Ripristino di intonaci, o anche delle piastrelle
• Tinteggiature interne ed esterne
• Riparazione o integrazione dell’impianto idraulico (sanitari compresi)
• Rifacimento della pavimentazione interna ed esterna
• Sostituzione porte interne e infissi esterni (finestre, lucernari) senza modifica della tipologia e finiture iniziali (da verificare a seconda dei regolamenti del tuo comune)

Essendo stata abolita la CIL (Comunicazione Inizio Lavori) non serve permesso di ristrutturazione per:

• ripristino della facciata
• costruzione di aree ludiche senza fini di lucro e altri elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici (quindi giardino, cortile, parcheggio etc..)
• installazione di pannelli solari ed impianti fotovoltaici (al di fuori del centro storico)

Attenzione però!

Gli edifici vincolati dalla Soprintendenza ai beni architettonici seguono un discorso a parte.

Se la tua casa è vincolata infatti, ti servirà un nullaosta anche per una semplice pittura interna.

Sono casi più ristretti dove è necessaria una specifica autorizzazione. Dopo ti spiego meglio.

Quindi punto primo :

1 – MANUTENZIONE ORDINARIA = NESSUN PERMESSO

Ecco quando invece ti servono i permessi di ristrutturazione : CILA e SCIA, cosa sono?

Ma per la manutenzione straordinaria, le regole cambiano.

Ecco che entrano in gioco CILA e SCIA.

Per Manutenzione Straordinaria si intendono tutte quelle opere eseguite su parti strutturali della casa, a patto che non si alteri la volumetria complessiva.

Nella grande categoria della manutenzione straordinaria, potresti avere bisogno di permessi di ristrutturazione diversi.

Se vuoi capire se la tua ristrutturazione ricade nella manutenzione straordinaria, leggi qui.

A seconda dell’entità dell’intervento, se non vuoi incorrere in sanzioni, dovrai presentare

• la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata)
• la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)

Ma cosa cambia?

2 – CILA, che cos’è e quando presentarla

La CILA, Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, è stata introdotta nel 2010 ed ha semplificato di molto la vita del cittadino.

Essendo una comunicazione, non ha bisogno dell’approvazione del Comune.

Questo è importante perché snellisce non poco l’iter burocratico.

In sostanza sancisce un concetto che io ritengo fondamentale : sei libero di ristrutturare casa tua senza dover chiedere permesso a nessuno (lo stai solo comunicando).

Ma quali sono i casi in cui si applica la CILA?

In generale possiamo dire che è da presentarsi nelle manutenzioni straordinarie di piccole dimensioni.

Ma non è così facile, bisogna sempre rivolgersi ad un architetto o un professionista abilitato per sapere in modo definitivo quale pratica edilizia sia quella giusta per la tua casa.

Non è scontato capire quale iter autorizzativo seguire… e quali altri professionisti eventualmente incaricare per la stesura di tutta la burocrazia necessaria!

Attenzione, nella CILA si dovranno allegare altri documenti! Per questo ti ribadisco l’importanza di rivolgerti ad un professionista abilitato.

Per farti un’idea di quando sia possibile applicare la CILA, facciamo alcuni esempi:

• Nuovo allaccio o rifacimento delle fognature (già esistenti)
• Spostamento di tramezzi e muri divisori per riorganizzare gli spazi a casa
• Murare una porta o una finestra
• Apertura di una nuova porta o finestra (ma anche uno spostamento)
• Installazione di una canna fumaria
• Rifacimento totale o installazione di un nuovo impianto tecnologico (elettrico, gas, riscaldamento, antintrusione)

Dovrai presentare inoltre la CILA per tutti quei lavori di frazionamento o accorpamento della casa.

Ma comprende anche i lavori fatti in un immobile con più appartamenti, anche nel caso si modifichi la superficie delle singole unità abitative.

Con 2 condizioni fondamentali :

1 – la volumetria complessiva dell’edificio deve rimanere invariata

2 – si mantenga l’originaria destinazione all’uso

Può essere presentata dal proprietario o da chi sia il titolare dell’immobile. Può essere anche l’inquilino (se ha l’autorizzazione del proprietario).

Poi in realtà spesso la porto io, quindi è l’architetto (o un altro professionista abilitato) a presentare la CILA. C’è però bisogno della delega del proprietario.

Infatti il progettista, che in molti casi è proprio l’architetto, è sempre necessario per la compilazione, in quanto è colui che appunto “Assevera”.

Cioè fa da garante, assumendosi la responsabilità che il progetto rispetta tutte le norme in vigore (che sono tante…) e che sia completo di tutta la documentazione necessaria.

Quindi conferire un incarico ad un professionista abilitato è obbligatorio (oltre che molto sensato).

La CILA va presentata presso il Comune allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) in formato cartaceo oppure in via telematica attraverso apposite piattaforme online.

Ecco il secondo punto :

2 – MANUTENZIONE STRAORDINARIA = CILA

Se vuoi dargli un’occhiata ecco il modello unico semplificato CILA aggiornato compilabile.

Ma se la tua ristrutturazione non rientra tra queste opere?

3 – Scia, quello che c’è da sapere

Se l’intervento di ristrutturazione che hai in progetto va al di fuori di tutto quello che abbiamo detto fino ad ora, allora molto probabilmente si dovrà applicare la SCIA.

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) sostituisce dal 2010 la DIA (Denuncia di Inizio Attività).

Mentre con la DIA si doveva attendere 30 giorni prima di iniziare i lavori, con la SCIA i lavori possono cominciare subito.

Anche dal giorno della presentazione in Comune.

Quando si applica la SCIA?

Si applica a tutti quegli interventi edilizi di ristrutturazione che prima rientravano nella DIA.

Sono essenzialmente 3 categorie di intervento edilizio:

1. restauro e risanamento conservativo

2. ristrutturazione edilizia

3. manutenzione straordinaria (casi particolari)

Sono due categorie di interventi edilizi un po’ particolari… (ne abbiamo già parlato qui).

1- La prima è il “Restauro e Risanamento conservativo”

Questo si applica SOLO su edifici:

• sottoposti a vincoli del codice dei beni culturali,
• quelli identificati come meritevoli di tutela.

Si ricorre alla SCIA quando sono presenti dei vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, in un quadro simile alla ristrutturazione straordinaria.

Ma in questo caso, è necessaria l’autorizzazione specifica.

2- La seconda categoria di interventi che rientra nella SCIA sono quelli di tipo “Ristrutturazione Edilizia”

Sono interventi molto radicali.

Non farti confondere: in legalese il termine “ristrutturazione” si applica solo qui, poi nella realtà di tutti giorni lo usiamo un po’ per tutto.

In effetti sono lavori che trasformano radicalmente la casa, il risultato finale può essere molto diverso.

Nella SCIA quindi rientrano anche interventi più pesanti come demolizioni o sostituzione di elementi costitutivi dell’edificio.

Una vera trasformazione quindi, tranne che per una cosa:

> la volumetria deve rimanere la stessa <

Appunto importante, ricordati che in alcuni casi sarà necessaria una variazione catastale!

Ma abbiamo detto che la SCIA si deve presentare anche per…

3 – Lavori di Manutenzione Straordinaria, ma solo in casi particolari

Per semplificare possiamo dire che sono quelli un po’ più delicati e gravosi sulla struttura dell’edificio.

Ti faccio alcuni esempi:

• Apertura di una porta o finestra su un muro portante,
• Realizzazione di un solaio
• Il rifacimento completo del tetto (tetti e solai sono sempre dei casi particolari…)
• Il consolidamento delle fondazioni, dei pilastri o delle travi e altri elementi portanti

Alla SCIA l’architetto allega varie attestazioni ed asseverazioni di tecnici abilitati, differenti in base al tipo di intervento che sarà realizzato.

Questo per consentire al Comune di fare le verifiche necessarie, che si faranno entro 60 giorni.

È il tempo che ha l’amministrazione per manifestare il suo divieto o per richiedere eventuali integrazioni.

Qui trovi un modello unico semplificato di SCIA aggiornato e compilabile, se vuoi dargli un’occhiata.

3 – PER TUTTO IL RESTO = SCIA

Che sanzioni rischi se non rispetti le regole?

Non c’è una sola sanzione…

I documenti da allegare sono tanti, e le sanzioni possono quindi essere diverse. E rischiano di sommarsi tra loro!

Ma parliamo di cifre.

La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori CILA, comporta una multa di 1.000 €.

Però ci sono tante altre documentazioni da allegare, quindi si può ricadere anche in altre sanzioni in base alla documentazione non prodotta… lascia fare agli esperti!

Ma per la SCIA il discorso cambia, ti cito il Testo Unico dell’Edilizia:

“Assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività
comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile
conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.”

Che vuol dire, se non presenti la SCIA, e la tua ristrutturazione fa aumentare il valore dell’immobile, la multa sarà pari al doppio del valore acquisito (si arriva tranquillamente anche a qualche migliaia di euro).

A volte per gli immobili vincolati il conto è molto più salato …

“Quando le opere realizzate in assenza di segnalazione certificata di inizio attività
consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo […] l’autorità competente […], può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una
sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.”

Hai letto bene, la multa in alcuni casi può salire a 10.329 euro.

Si può tuttavia riparare al danno, con dei procedimenti particolari e laboriosi “in sanatoria”, da affidare sempre ad un tecnico abilitato.

Andrà quindi consegnata in Comune tutta la documentazione che avreste già dovuto produrre ed in più ti toccherà pagare una sanzione…forse meglio pensarci prima..

Oltre al costo delle multe si aggiungono quindi le fatture di tutti i professionisti abilitati che ti dovranno rilasciare la corretta documentazione.

Quindi non sottovalutare questi permessi di ristrutturazione…

Sono la base per avere le carte in regola per delle eventuali detrazioni fiscali. (leggi questo articolo sull’IVA agevolata se vuoi scoprire quanto puoi risparmiare avendo le carte in regola…)

I regolamenti sono complicati, la loro applicazione a livello di ammistrazione Comunale lo è ancora di più.

Rivolgiti sempre ad un geometra, un architetto o un ingegnere, è compito nostro infatti preparare tutti i documenti.

Se però il tecnico ci mette le carte, tu ci metti la faccia.

Perchè la firma la metti tu sulla pratica edilizia nei permessi di ristrutturazione.

Di conseguenza ti accolli una serie di responsabilità da non sottovalutare.

La ristrutturazione di casa è una cosa seria… il responsabile sei TU!

Il mio consiglio è scegliere un professionista valido e dall’esperienza comprovata, di cui puoi fidarti.

Solo così potrai essere sicuro che la pratica di ristrutturazione sia quella giusta e tu sia protetto legalmente e dalle sanzioni!

Spero di essere stato il più chiaro possibile, in un argomento così delicato.

Paolo Tamiati